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兴港视野 航空港实验区长租公寓市场前景展望

  长租公寓是房地产市场的一个新兴行业,是指业主单位或公寓运营商将持有待出租物业进行统一制式的装修,配齐家具家电,并配备专门运营管理团队,出租给6个月以上稳定租期租户的公寓。

  长租公寓分为“集中式”和“分散式”,集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”。

  2016年10月,国务院印发了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》,方案目标是在“十三五”期间户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,年均转户1300万人以上。以全国流动人口居住方式来看,居住在政府提供的廉租房和公租房比例为0.3%,租住私房比例为67.3%,在现居住地购房比例为8.6%,其他占比为23.8%,这一现状还将在可见的未来延续,租房将是解决新城市人居住需求的主要手段。

  2017年中央经济工作会议再次重点强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,“促稳”成为2017年房地产调控的主要目标。实行租售并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径,同时也被作为热点再度提及。

  河南省政府紧跟时代发展脉搏,印发了《关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》,提出了我省加快发展住房租赁市场的指导意见和具体要求。作为全国首批培育和发展住房租赁市场试点城市之一,郑州市政府明确指出,要以建立购租并举的住房制度为主要方向,降低房地产的投资属性,增强住房的居住属性;并倡导发挥国有住房租赁企业的引领和带动作用。

  2013年3月7日,郑州航空港经济综合实验区发展规划获国务院批复,这是首个国家级航空港经济综合实验区,也是河南众多国家战略的重要组成部分。航空港实验区规划批复面积415平方公里,是集航空、高铁、城际铁路、地铁、高速公路于一体,可实现“铁、公、机”无缝衔接的综合枢纽。作为国家批准的第一个以航空经济为引领的国家级新区,致力于打造中原经济区的核心增长极和联通全球、生态宜居、智慧创新的现代航空大都市。

  2018年,航空港实验区地区生产总值突破800亿元,达到800.2亿元,增长12%,高于全市3.9个百分点,为郑州市GDP破万亿作出了积极贡献;郑州机场完成旅客吞吐量2733.5万人次,货邮吞吐量51.5万吨,客货运规模持续保持中部地区“双第一”;综保区外贸进出口总额完成3415.4亿元,实现封关以来“7连增”,稳居全国综保区第一方阵;产业发展实现新突破,合晶单晶硅项目投产,华锐液晶面板项目开工,光力科技半导体封装划片机、DW电子先进集成电路芯片靶材、富士康中州研发中心等项目入驻,都填补了全省空白。

  “十二五”期间,郑州是全省唯一一个人口净流入的地区,净流入人口达到185万,仅比深圳少了1万,在全国大中城市中位居第7,截至目前,郑州市人口规模已达957万,距离千万级人口规模城市仅一步之遥。但现有城市规模有限,而持续导入的人口势必外溢,航空港实验区与市区毗邻,直线公里左右,地面交通管网发达,同时地下交通地铁2号线贯穿全区,与市区的通达性较高,是承接市区外溢人口的最佳选择之一。

  在航空港实验区工作生活的年轻人对生活品质的要求越来越高,传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。目前租房人群中,90后居于绝对主导,通常情况下在步入社会至工作3年以内,开始有稳定的租房需求。90后多在优越环境中长大,大多无法接受传统二房东所提供的较差的居住条件,更加强调生活质量,强调个性化和社交化,强调思想和文化的氛围。传统租赁市场要么长期忽视、要么无法理解,更不可能有效满足这种需求,这为长租公寓提供了可以切入的市场空白点。

  因此,未来的房屋租赁市场需求将显著增加,以长租公寓为代表的租赁供应端势必会顺应航空港实验区的发展大势,满足高定位新区的居住需求。

  另外,长租公寓一方面可以资产证券化,另一方面可以用来抵押取得。长租公寓资产证券化的意义在于将低流动性的资产转化为高流动性的证券,将企业的未来资产进行提前变现和转移分拆,从而满足融资和风险释放的需求。这是一种全新的融资方式,即以未来比较固定的现金流作为质押而发行债券。由于收益稳定,现金流充裕,所以资产证券化风险较小,对于企业来说,可以拓宽融资渠道,降低融资成本。

  通过专业公寓运营公司的管理,首先可以取得稳定的租金收益;其次,成功的项目运作可以提升其在市场上的价值;第三,若通过“带租约销售”的方式亦可大幅溢价取得现金流。

  目前航空港实验区公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东,真正意义上的品牌公寓现阶段规模较小,未来行业整合的空间极大。个人房东房源少,少则几套,多则几十套,且基于不同的租金、租期、房型,管理极其困难;职业房东则通过群租的形式把三房一厅或三房两厅改成十几人的群租房,存在非常突出的安全隐患,目前不少城市也在打击这种群租现象。

  反观,航空港实验区公寓市场的发展则处于初级阶段,北京最大的公寓管理公司有超过3万套房源,而且市场上供应的房源中有超过60%都是品牌公寓。考虑到公寓租赁属于本地化服务,承租人地域选择性强,出租人管理半径有限,再加上房源获取成本和资金需求较高等因素,造成了航空港实验区公寓租赁市场缺乏知名的成熟品牌。

  同时,航空港实验区的长租公寓市场处于初级粗放式成长阶段,消费者对长租公寓市场的认知仍处于个人房东阶段,对品牌性长租公寓缺乏足够的认识,另外,面对现阶段鱼龙混杂、良莠不齐的状态,迫切需要品牌性长租公寓对市场进行深耕,以引导和培育市场。

  影响长租公寓未来租金上涨的因素存在不确定性,面临的第一是政策性问题,第二是供求关系问题,第三是同质化竞争问题,第四是项目区位、周边交通条件、商业配套等问题。

  项目的空置和周转所产生的时间成本直接影响长租公寓的收益持续性。只有通过专业的市场化运营,减少项目的空置率和周转率,才能有效保证长租公寓项目稳定健康的现金流。

  由于长租公寓的特殊市场属性,其资金回报周期都比较长,一般在15至20年左右。因此对于运营长租公寓项目,更应重视其稳定、持续的租金收益。

  从供给看,航空港实验区提供集中式长租公寓的企业屈指可数,其中以“国家队”为主,兴港投资集团投入市场的公寓体量约为73万平方米;以兴港青年人才公寓和豫发鹊巢公寓为代表的市场化公寓体量约为3至5万平方米,从整个供给侧来看,供给量和供给方式有限,特别是市场化长租公寓更为稀缺。

  从需求看,航空港实验区人口目前在60万左右,仅富士康产业工人在高峰期就高达30万人左右,再加上智能终端(手机)产业园、航空制造维修产业园、生物医药产业园、商贸会展产业园、精密机械产业园、电子商务产业园、电子信息产业园、航空物流产业园八大产业人口的持续导入,产业从业者现阶段居住需求旺盛。

  从承租能力等方面看,相比承租个体来说,企业拥有更强的承租能力、更持久的租约期、更旺盛的承租需求、更诚信的契约精神。

  从公寓业者经营角度看,专攻企业公寓市场,可以集中人力、财力、物力重点进行客户发掘和维系,一方面节省企划宣传等招商费用,另一方面细分市场可以令企业在公寓领域更加专业化、集约化。

  从政策和发展角度看,一是响应国家“房住非炒”的号召,让居者有其屋,企业亦可以在现阶段充分享受相关政策红利;二是对于现期落地航空港实验区的企业,其员工住宿问题是亟待解决的现实问题,事关企业是否留得住人、扎得住根、长得出叶、结得出果;三是当下随着航空港实验区高端制造业的深入发展和产业新城的持续开发、产业工人的持续导入,解决住宿市场供需矛盾即是市场化企业在长租公寓领域的重大机遇。

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